ที่ดินตาบอด ทำอย่างไรจึงจะมีทางออก

หากมีบ้านหรือที่ดิน เป็นที่ดินตาบอด ! คุณจะทำอย่างไร….?? จะมีทางช่วยเราได้หรือไม่ ??

ที่ดินตาบอดแปลว่าที่ดินที่ไม่ติดทางสาธารณะ หรือไม่มีทางเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะได้

“ ที่ดินตาบอด คือไร ? ใช่ที่ดินที่มองไม่เห็นรึเปล่านะ ? แล้วที่ดินมีตาเหมือนมนุษย์ด้วยหรอ ? ”

หลายๆ ท่านเคยได้ยินคำว่า ที่ดินตาบอด ผ่านหูผ่านตาไม่มากก็น้อย หรืออาจได้ยินครั้งแรก ที่ดินประเภทนี้มักถูกห้อมล้อมรอบด้วยที่ดินของคนใครก็ไม่รู้ จะเข้าก็เข้าไม่ได้ จะออกก็ไม่รู้ต้องไปทางไหน เหมือนกับคุณกำลังถูกขังอยู่ในห้องที่ไม่มีทางออก

เอาล่ะ..! เข้าเรื่องเลยละกัน….

เรื่องของเรื่องมีอยู่ว่าช่วงหลังสงกรานต์พี่เลี้ยงที่บ้านดิฉันขออนุญาตลางานกลับบ้านต่างจังหวัด เพื่อไปเคลียร์ปัญหาที่ดินหลังจากมีการขายที่และแบ่งโฉนดแล้วเกิดปัญหาบ้านอยู่ในที่ “ดินตาบอด”

จึงพยายามเจรจาขอใช้ทางของที่ดินข้างเคียงเพื่อจะออกจาก ที่ดินตาบอด ไปถนนสาธารณะ เเต่ไม่สำเร็จ นางจึงโทรศัพท์กลับมาปรึกษาว่าทำอย่างไรดี มีข้อกฎหมายอะไรช่วยได้หรือเปล่า

ได้ยินคำถามจากพี่เลี้ยงแล้ววิญญานนักกฎหมายเก่าของดิฉันเข้าสิงร่างทันที 555 ก่อนอื่นต้องอธิบายความหมายของที่ดินตาบอดก่อนนะคะ ตามประมวลกฏหมายเเพ่งเเละพาณิชย์มาตรา 1349 ที่ดินตาบอด หมายถึงที่ดินเเปลงหนึ่งที่มีที่ดินเเปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ หรือที่ดินเเปลงนั้นมีทางออกสู่สาธารณะได้ เเต่ต้องข้ามบึงหรือที่ชัน ซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินนั้นเดือดร้อนเกินสมควร ด้วยเหตุนี้เองกฏหมายจึงให้สิทธิ์เเก่เจ้าของที่ดินเเปลงนั้น สามารถเดินผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ค่ะ

ซึ่งทางเดินผ่านนี้ในสายตาของกฏหมายเรียกว่า ทางจำเป็น ดังนั้นหากที่ดินของคุณถูกล้อมโดยที่ดินเเปลงอื่น ก็ถือว่าเป็นที่ดินตาบอด ซึ่งสามารถขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเปิดทางจำเป็นนี้ได้ เเต่วิธีทำทางผ่านนั้นจะต้อง

1.เลือกให้พอควรเเก่ความจำเป็นเเละต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้

2.การใช้ประโยช์นจากทางจำเป็นนี้ คุณต้องทดเเทนให้เเก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ด้วย โดยอาจจะกำหนดกันเป็นเงินรายปีก็ได้

เเละถ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่อนุญาตให้ออก คุณก็สามารถร้องขอต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งเปิดทางจำเป็นได้โดยเสียค่าทดเเทนเเก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงเพื่อใช้ที่ดินของเขาเป็นทางจำเป็นออกสู่ถนนสาธารณะค่ะ

ส่วนเรื่องของพี่เลี้ยงดิฉันนั้นหลังจากรับคำปรึกษาไป นางยังคงงงงวยเจรจาไม่ถูก สุดท้ายต้องส่งโทรศัพท์ให้ดิฉันเจรจาแทนจึงตกลงกันได้เรียบร้อย ไม่ต้องไปร้องขอต่อศาลให้เสียเวลา และเสียมิตรภาพต่อกัน เชื่อดิฉันสิคะ บ้านใกล้เรือนเคียงหากถ้อยทีถ้อยอาศัยต่อกัน การดำเนินชีวิตของคุณจะมีความสุขแน่นอนค่ะ

ถ้าเราจะขอทางจำเป็น สามารถทำได้ตามขั้นตอนดังนี้เลย

• เลือกที่ดินสัก 1 แปลงของตัวเองที่อยู่ติดกัน แปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าใช้ทำทางเข้าออกสะดวกสุด หรือหากไม่มีที่ดินติดทางสาธารณะของตัวเอง ให้ติดต่อเจ้าของแปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าจะเจรจาได้ง่ายสุด

• เข้าไปเจรจากับแปลงนั้น พร้อมกับเสนอค่าทดแทน (จ่ายก้อนเดียว หรือจ่ายรายปี และถ้าจะทำถนน ก็ต้องเสียค่าทำถนน หรือค่าขนย้ายต้นไม้ด้วย เป็นต้น) และรูปแบบหรือขนาดทางเข้า-ออกที่เราต้องการ (เช่น ถ้าจะทำทางเข้า-ออกด้วยวิธีการเดิน ก็ทำแค่ 1-2 เมตร หรือถ้าจะต้องใช้รถผ่าน ก็อาจต้องทำถนนกว้างสัก 2.5 – 3 เมตร เป็นอย่างต่ำ) แต่ทั้งนี้ ในการขอเปิดทางจำเป็นนั้นมีหลักการสำคัญดังนี้
  • ต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น เช่น ถ้าจะใช้แค่เดินก็ไม่ต้องขอกว้างเกิน 2 เมตร เป็นต้น)
  • ต้องคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยที่ดินของแปลงที่จะใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ให้เสียหายน้อยที่สุดด้วย

• หากตกลงกันไม่ได้ หรือตกลงค่าทดแทนไม่ได้ (ตามหลักกฎหมาย จะต้องให้ค่าทดแทนแก่ที่ดินแปลงที่ใช้เป็นทางออกเสมอ) หรือเจ้าของแปลงที่ดินติดกันไม่ยอมเลย เราจะขอใช้สิทธิ์ฟ้องต่อศาลเพื่อให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้

สรุปส่งท้าย

โดยสรุปก็คือถ้าเรามี ที่ดินตาบอด และไม่อยากขาย เราสามารถสร้างบ้าน และหาทางเข้า-ออกได้ โดยจะมีกฎหมายให้ความคุ้มครองเรา แต่จะต้องเดินเรื่องขอ ‘ทางจำเป็น’ กับ ที่ดินแปลงติดกัน เพื่อให้ได้ทางเข้า-ออก นอกจากนั้น อาจจะต้องหารือกับที่ดินแปลงที่ติดกันเพื่อจดทะเบียนภาระจำยอม เป็นทางเข้า-ออกไปถนนสาธารณะ หรืออีกทางนึงก็คือทำการขายที่ดินตาบอดออกไป

และสำหรับคนที่ ต้องการขายที่ดินตาบอด ออกไป โดยแบ่งออกเป็นส่วน ๆ ก่อนขาย ขอให้คำนึงไว้ว่า ที่ดินที่แบ่งออกมาขายหากเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในและไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ เมื่อขายไปแล้ว เจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อนั้นมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินของผู้ขายไปสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนใด ๆ ตามกฎหมาย