เด็กหออยู่ยากแล้ว ! ค่าเช่าพุ่ง รับประกาศคุมสัญญาเช่าหอพัก

นายชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษี กล่าวในงาน เสวนาในหัวข้อ “28 วันหลังประกาศใช้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า ฯ ใครได้ใครเสีย” โดยเว็บไซต์ www.propperchill.com ผู้ให้บริการเช่าที่อยู่อาศัยแบบไม่มีเงินมัดจำล่วงหน้า ในเครือบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่า จากการประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาพ.ศ.2561 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคมที่ผ่านมาส่งผลกระทบทั้งผู้ประกอบการที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยและผู้เช่า

คุมสัญญาเช่าหอพักพ่นพิษ กูรูชี้ผู้เช่า-เจ้าของเจ็บตัวถ้วนหน้า เผยค่าเช่าปรับขึ้น 20%

สำหรับผู้เช่า ได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นค่าเช่าของผู้ประกอบการหรือเจ้าของ หลังจากที่กฎหมายกำหนดให้สามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เพียง 1 เดือน รวมถึงกำหนดให้เก็บค่าน้ำค่าไฟฟ้าตามมิเตอร์ที่จ่ายจริง บวกค่าภาษีมูลค่าเพิ่มทำให้รายได้ของผู้ประกอบการลดลง อีกทั้งยังเชื่อว่าการเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนไม่ครอบคลุมความเสี่ยงที่อาจเกิดจากการปล่อยเช่าหรือผู้เช่าหนีไม่จ่ายค่าเช่า ทำให้ผู้ประกอบการหันมาใช้วิธีปรับขึ้นค่าเช่าเพื่อชดเชยกับรายได้ที่ลดไป บางรายปรับขึ้นประมาณ 20%

ในส่วนของผู้ประกอบหรือผู้ให้เช่า ก็ได้รับผลกระทบจากกฎหมายฉบับนี้เช่นกัน เนื่องจากสัญญามีรายละเอียดของเนื้อหาที่กำหนดบทบาทและหน้าที่ในหลายประเด็นๆ ไม่สามารถใส่เข้าไปในสัญญาเช่าได้ เช่น การยกเว้นความผิดของผู้ให้เช่า ตัวอย่างคือ การปิดกั้นสถานที่เช่ากรณีที่ค้างชำระค่าเช่า เป็นต้น

พร้อมกันนี้ได้เสนอทางออกโดยแนะนำให้ผู้ประกอบการไม่ต้องทำสัญญาเช่าแต่ทำหลักฐานการเช่าแทนเพราะสัญญาเช่าต้องลงนาม 2 ฝ่าย ส่วนหลักฐานการเช่าลงนามฝ่ายเดียวคือผู้เช่า นอกจากนี้ยังแนะให้ไปจดทะเบียนบริษัทเพื่อลดภาระทางภาษีโดยพบว่า การจดเป็นบริษัทจะมีเงินกลับมาถึง 72% ส่วนบุคคลจะมีเงินกลับมาที่ 65% และคณะบุคคลจะมีเงินกลับคืนมา 42%

ด้านนายรวิโรจน์ อัมพลเสถียร ผู้ประกอบการธุรกิจอพาร์ตเมนต์ กล่าวว่า สัญญาเช่าที่มีการควบคุมเป็นสิ่งที่ดีเพราะเป็นการป้องกันผู้ประกอบการที่จะเอารัดเปรียบผู้เช่า เช่น การบวกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มเข้าไปเป็นภาระแก่ผู้เช่า รวมทั้งการคิดอัตราค่าน้ำค่าไฟในอัตราที่สูง เป็นต้น ซึ่งสคบ.มีความตั้งใจออกกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม ประกาศได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ เช่น ได้เพิ่มภาระผู้ประกอบการ ไม่สามารถปฏิบัติได้ รวมถึงลิดรอนสิทธิ์มากเกินไป เป็นต้น ทำให้ผู้เช่ามีข้อต่อรองและรอฟ้องขับไล่อย่างเดียว ซึ่งแม้จะไม่มีประกาศดังกล่าว แต่ก็อาจไปใช้กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่จะควบคุมผู้ประกอบการได้

ประกาศดังกล่าว ส่งผลต่อผู้ประกอบที่ลงทุนซึ่งส่วนใหญ่ใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินในการพัฒนาโครงการย่อมมีความเสี่ยงมากขึ้นและทำให้ผู้ประกอบมีภาระเพิ่มขึ้นตาม ดังนั้นผู้ประกอบการต้องปรับตัวและหากมีปัญหาต้องคุยกันเพื่อหาทางออกร่วมกัน

ขณะเดียวกัน เมื่อวันที่ 28 พ.ค. ตัวแทนเครือข่ายธุรกิจห้องเช่าทั่วประเทศประมาณ 3,000 ราย ที่ได้รับความเดือดร้อนจากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคมที่ผ่านมา ได้ยื่นหนังสือร้องเรียนต่อนายกรับมนตรี ผ่านศูนย์ดำรงธรรม โดยระบุว่า ประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาได้สร้างผลกระทบต่อผู้ประกอบการในหลายด้าน เช่น การให้ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดสัญญา การเก็บค่าประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน รวมถึงผู้ประกอบการต้องร้องต่อศาลเพื่อขอกลับเข้าครอบครองห้องหากผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าแต่ยังไม่ยอมออกจากห้องเช่าเนื่องจากประกาศดังกล่าวออกโดยไม่ได้ขอความเห็นจากผู้ประกอบการทำให้ประกาศขาดความเข้าใจในเชิงลึกในธุรกิจห้องเช่า ผู้ประกอบการไม่สามารถนำมาปฏิบัติตามได้

พร็อพทูมอร์โรว์เปิดธุรกิจเช่าอสังหาฯ

ด้านนายกรณ์กวินท์ พีระเดชไพศาล กรรมการบริหาร บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทได้ศึกษา Business Model แพลตฟอร์ม PROPACHILL เพื่อการเช่ามากว่า 2 ปี ในฐานะผู้ประกอบการ นักลงทุน นายหน้า นักการตลาด เล็งเห็นว่าจุดอ่อนของธุรกิจการเช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่เงินมัดจำ 3 เดือน ซึ่งปฏิบัติมาช้านานทำให้ผู้เช่าต้องรอเงินก้อนกว่าจะได้เช่าทำให้ระบบธุรกิจล่าช้า

“ทีมจึงตั้งคำถามว่า เป็นไปได้หรือไม่ถ้าการเช่าอสังหาฯต่อไปนี้ไม่ต้องใช้เงินมัดจำ ในขณะเดียวกันนายหน้าผู้เป็นส่วนสำคัญในธุรกิจการเช่า ยังได้รับค่าคอมมิชชั่นเหมือนเดิม และสุดท้ายเจ้าของทรัพย์ ได้รับค่าเช่าจากแผนการลงทุนที่วางไว้ รวมไปถึงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้มีตัวช่วยในการระบายสต๊อกคอนโดที่แล้วเสร็จแต่ยังไม่มีผู้ซื้ออีกด้วย” นายกรณ์กวินท์กล่าว

สำหรับวิธีแก้ปัญหานั้นก็คือ การทำประกันคุ้มครองความเสียหายให้กับอสังหาริมรัพย์ที่นำมาปล่อยเช่า โดย PROPACHILL ร่วมออกแบบกรมธรรม์ความคุ้มครองพิเศษกับบริษัท กรุงเทพประกันภัย จำกัด (มหาชน) ให้กับเจ้าของทรัพย์ โดยครอบคลุมความเสียหายด้านต่างๆ อาทิ ความเสียหายต่อเฟอร์นิเจอร์ ผนังห้อง พื้น เครื่องใช้ไฟฟ้า วงเงินคุ้มครองสูงสุด 500,000 บาท รวมไปถึงมีค่าชดเชยในการขาดผู้เช่าในระหว่างซ่อมแซม หรือ มีค่าขนย้ายซาก เป็นต้น ทำให้เงินมัดไม่มีความจำเป็นอีกต่อไป เพราะหากเกิดความเสียหาย ทางเจ้าของทรัพย์สามารถติดต่อ เคลมความเสียหายโดยตรงไปยัง กรุงเทพประกันภัย ได้ทันที โดยระบบของ PROPACHILL ผู้เช่า จะจ่ายเพียงเงินค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนก็เพียงพอแล้ว

นอกจากนี้ ยังมีบริการเสริมจากพันธมิตรในด้านต่างๆ มาอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม อาทิ DIGITAL BUTLER ผู้ช่วยส่วนตัวไม่ว่าการขนย้ายสัมภาระ พร้อมทำความสะอาดให้เสร็จสรรพ และกรณีเกิดความเสียหายที่ต้องใช้ช่างซ่อมไม่ว่างานระบบประปา ระบบไฟฟ้า งานโครงสร้าง ได้พันธมิตรจาก FIXZY คอยบริการต่อเนื่อง รวมทั้งบริการเสริมอีกมากมาย โดยมีพันธมิตรธุรกิจหลายรายให้ความสนใจพร้อมต่อยอดให้ PROPACHILL แข็งแกร่งยิ่งขึ้น

“นับตั้งแต่ปี 2539-2564 จะมีคอนโดฯสร้างเสร็จจดทะเบียนเป็นอาคารชุดประมาณถึง 1 ล้านยูนิต ในจำนวนนี้มีผู้ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งปล่อยเช่า หรือ ซื้อเพื่อขายต่อคิดเป็น 30% หรือประมาณ 3 แสนยูนิต นั่นคือโอกาสของธุรกิจ นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยสนับสนุนด้านการท่องเที่ยวจากชาวต่างชาติที่มาเที่ยวเมืองไทย รวมถึงลูกค้าองค์กรของบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย ที่ต้องการหาห้องเช่า หรือบ้านเช่าให้กับผู้บริหาร โดยบริษัทตั้งเป้าหมายสร้างระบบธุรกิจอสังหาฯให้มีสภาพคล่องสูงขึ้น”